12 Feb La plaza comercial y la relación jurídica con los locales comerciales
Todos conocemos la explosión comercial que ha tenido la República Dominicana en los últimos tiempos, asi como la cantidad de centros comerciales que se han construido para tratar de albergar innumerables locales comerciales y asi tratar de satisfacer los gustos cada día más exigentes de los dominicanos.
Muchos de esos centros de comercialización (“shopping centers”) se constituyen como la empresa propietaria del inmueble donde se construyen los mismos, los cuales suscriben contratos de arrendamiento con aquellas empresas que deciden disponer de un espacio uniforme y limitado para explotar un tipo de negocio, que puede variar de la venta de prendas de vestir hasta el lavado y secado de cabellos.
El que para la contratación de un local comercial dentro de uno de estos centros de comercialización, se recurra a un contrato de alquiler o arrendamiento, pueden tener también en cuenta que pueden existir otras formas de contratación para estos establecimientos, como las de concesión, el franchising y hasta el usufructo.
Ahora bien, independientemente la forma de contratación que decida imponer el centro comercial frente al eventual propietario o arrendatario del local comercial, existen obligaciones accesorias que ninguna de las partes pueden eludir, como son: a) obligación de abrir el local comercial dentro de los días y las horas que el propietario del centro comercial establece; b) aceptación de las campañas promocionales y publicitarias dentro y fuera de los límites del centro comercial; c) acatamiento de las actividades culturales o recreacionales que hace el propietario de la plaza comercial, para fines de atraer público a la misma, entre otras.
Como podemos leer de las obligaciones antes mencionadas, el contrato al que se quiere recurrir en ocasiones, para formalizar un negocio entre un centro comercial y un “locatario” o no, conlleva otras obligaciones que la explotación comercial de un local comercial tiene en sí, tomando en cuenta que no sólo se está alquilando un espacio y ya, sino que existen otros elementos como los publicitarios, de seguridad, laborales, etc., que influyen en el presupuesto del local comercial o en la eximencia o no de la responsabilidad civil o penal del mismo.
Por otro lado, existen además de las obligaciones, aspectos que no se deberán pasar por alto a la hora de negociar un contrato de arrendamiento, franchising, usufructo o como les quiera que le llamen el propietario del centro comercial, ¿Cuáles son estos aspectos?
Antes de ver estos elementos con detenimiento, que aunque posiblemente nos encontremos con plazas comerciales que le entreguen al potencial ocupante del local un contrato con cualquier título, no debemos perder de vista, que la verdadera naturaleza de un contrato, no depende del nombre que le impongan las partes, sino de las obligaciones que las mismas se impongan entre sí, por lo que aunque sea importante que el título del contrato tenga relación con las obligaciones contractuales dispuestas, aquellas obligaciones son las que se tendrán en cuenta a la hora de determinar quien cumple o incumple un contrato.
Sin dejar de lado lo anterior, a continuación los puntos más importantes que deben incluirse sin falta en el contrato entre las partes:
1. Precio del local comercial.
2. Tiempo de vigencia del contrato.
3. Causales por las que se puede terminar el contrato.
4. Determinar los aspectos se le están cargando a los gastos de mantenimiento, como vigilancia, servicios de electricidad común, servicio de parqueo, agua, basura, etc.
5. Tipo y cantidad de actividades publicitarias y promocionales.
6. Cláusula de no competencia, en el caso de que la marca a explotar en dicho local tenga características de mundialmente conocida o ser una marca muy notoria.
7. No aceptación de cláusula de falta de responsabilidad por vicios de construcción o incumplimiento por parte de la administración de los reglamentos a la hora de la firma del contrato.
Por otro lado, es menester apuntar que además de la vinculación jurídica que existe entre la administradora del centro comercial y el locatario del local comercial, este contrato también crea una serie de relaciones complejas para con el público y las demás empresas dentro del shopping center.
Responsabilidad de la plaza comercial
Como se sabe, la empresa que administra el centro comercial, nace con el objetivo de optimizar los canales de comercialización, facilitando el acceso al público con sus instalaciones físicas y el personal que labora dentro de ella.
La empresa ofrece todos los medios para que el potencial cliente de los establecimientos dentro de la plaza comercial, pueda accesar al mismo en condiciones de confort, seguridad y confiabilidad, obteniendo a cambios beneficios, tanto directos como indirectos.
Es por lo anterior, que con relación a los establecimientos dentro de la plaza, se presume que existe una solidaridad de responsabilidad entre ambas, ya que a pesar de que existe un acto de comercio “directo” entre el local y un tercero (el público), ambos entes, la plaza comercial y el local comercial, son eslabones que no existen el uno sin el otro, funcionan como una unidad económica.
Responsabilidad del local comercial
Es innegable que los negocios que se encuentran dentro de las plazas comerciales generan una responsabilidad directa con los consumidores que compran los bienes o servicios que éstos ofertan, por vicios en los productos elaborados, consumo en los alimentos, robos dentro del establecimiento, etc.
La responsabilidad del negocio que expende un bien o servicio, se rige no sólo por la responsabilidad de los productos elaborados, sino también puede regirse por la obligación de resultados en ocasión de la obligación de información o de la obligación de seguridad que tienen estos establecimientos para con el consumidor, ya que ambas ligan a las partes por una relación contractual directa.
Ahora, existen ocasiones en que los comercios como un todo, que están dentro del centro comercial, no son pasibles de responsabilidad con relación al cliente perjudicado, como es el caso de la explosión de un tangue de gas en un establecimiento comercial en particular, el cual puede causar daños, tanto a las estructuras físicas de otros establecimientos, a estructuras físicas pertenecientes a los espacios comunes como a los clientes dentro o fuera de los locales en sí.
Como podemos ver, existen diversos tipos de aspectos y situaciones a tomar en cuenta a la hora de contratar la venta o el alquiler de un local comercial dentro de las tantas y variadas plazas comerciales en las distintas ciudades del país, con la salvedad de que dichos aspectos y situaciones deberán estipularse en el contrato, a medida que la plaza comercial sea más grande y concurrida, sin dejar de observar que aquellas que no lo son tanto, pueden querer huir en asumir la responsabilidad como administradora que le corresponde, con relación a los locales que venden o alquilan.
